近日，武漢某小區因開發商存在債務壓力，將部分房屋工抵給施工方，近期施工方為回籠資金，將“工抵房”低價出售。這導致該樓盤由備案價2.3萬元每平方米的房子，實際一度賣出1.25萬元每平方米的價格。

　　對此，武漢市住房和城市更新局在回復媒體時表示，“武漢在限制房價下跌這方面并未出臺相關政策，由開發商自主決定。”

　　不只是武漢，明確取消商品住房銷售價格指導的城市正在越來越多。根據中指研究院統計，2024年以來，鄭州、沈陽、蘭州、寧德等城市明確不再實施新建商品銷售價格指導，即取消銷售限價，另有陽江、珠海、蕪湖等地優化限價政策，如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。

　　多地樓市取消新房“限價”，這意味著什么？

　　十五年限價將退出？

　　作為房價調控的一種手段，商品房銷售價格備案制度從2010年開始推行，是在我國房地產市場大開發時期應運而生的一項制度。

　　北京金訴律師事務所主任律師王玉臣對中國新聞周刊介紹，開發商對擬售樓盤在首次開盤定價時，需要將銷售價格報相關部門備案，才能在取得商品房預售許可、辦理現房銷售備案等后對外銷售。

　　回顧商品房銷售價格備案制度，其推出有一定的政策背景。首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池對中國新聞周刊介紹，新房限價政策是基于住房市場供不應求、房價不斷上漲的現象，是為了抑制房價過快上漲，出臺的相應政策。

　　2009年，?中國房地產市場施工面積、?新開工面積一度?達到歷史高點，土地市場也出現了年初流拍、?下半年地王頻現的戲劇性變化。?進入2010年，樓市持續升溫，部分城市出現投資需求占比過高、房價上漲過快的情況。在此背景下，商品房銷售價格備案制度應運而生。

　　可以說，在過去市場熱度較高階段，限價政策對穩地價、穩房價意義重大。

　　值得注意的是，一些限價政策既限漲，也限跌。從2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，不少地方政府發布“限跌令”。據不完全統計，至少包括山東菏澤、湖南岳陽、云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽、江蘇江陰、湖南株洲等22個地市（或區）曾發布過相關規定，要求新建商品房不得隨意降價銷售。

　　比如2022年6月，福建平潭綜合實驗區多部門就曾聯合發布《關于進一步規范實驗區商品房銷售市場秩序的通知》，其中提到各房地產開發企業在銷售商品住房時，實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%，對超出規定幅度的，不予辦理網簽備案。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜告訴中國新聞周刊，2021年下半年以來，隨著房地產市場環境的變化，限價政策帶來的負面影響愈發突出。開發商無法根據市場實時情況對價格進行調整，由此在部分區域造成的新房與二手房之間產生價格倒掛現象，不僅增加了真實住房需求的購房難度，也無法反映市場真實情況，違背了政策初衷。

　　而限跌則給新房的銷售帶來一定壓力。尤其進入2024年上半年，在一些城市，二手房對新房造成明顯的分流沖擊，因為在房價層面二手房業主讓利幅度更大，產生了一定替代效應，進而導致一二手房之間的價格剪刀差有所擴大。

　　中指研究院數據顯示，2024年上半年，百城二手房價格累計下跌3.61%，跌幅較2023年下半年擴大0.87個百分點；百城新房價格累計結構性上漲1.24%，較2023年下半年擴大0.99個百分點。

　　相比于新房，以價換量的二手房成交規模相對堅挺。克而瑞數據顯示，2024年上半年全國20個重點城市二手房成交累計同比微降7%，環比增長5%，而新房累計同比下降38%，環比下降21%。

　　讓房價回歸市場

　　從實際操作層面來看，讓房價回歸市場更有助于房地產行業的健康發展。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊，一方面，部分開發商為促銷而大幅降價或變相降價，使得原有限價指導失去意義；另一方面，將價格自由調整的權力給到開發商，減少了二次申請條件的冗余流程，有利于開發商更好地以價換量，緩解資金鏈壓力。

　　過去，在新房房價備案制度下，開發商想調整新房價格的周期很長。中國新聞周刊梳理發現，相關優化政策之前，各省市對于新房備案價調整周期規定時長不同，一般在3個月至1年時間不等。比如海南三亞市規定，經核準價格備案的商品住房項目，原則上一年內不得上調備案價格。

　　備案價格調整周期，大大提升了新房銷售的時間成本。銷售受阻的情況下，也為地產商帶來了不小的壓力。

　　不僅如此，取消新房限價，也被視為讓商品房回歸商品屬性的重要一步。

　　趙秀池介紹，根據2023年國務院14號文精神，要建立“保障+市場”的住房供應體系，保障房與商品房雙軌運行，各行其道。保障房起兜底作用，商品房應該滿足多樣化住房需求，商品房應該回歸商品屬性，房價也應該由供求關系決定。

　　中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強進一步解讀，在“市場+保障”雙軌體系下，大部分的剛需通過保障來解決，在新房市場規模大幅縮小的情況下，完善住房市場體系，發揮價格導向機制作用，對于構建房地產發展新模式具有重要的指導意義。

　　以鄭州為例，鄭州此次政策調整后，房地產限制性政策全面解除，商品住房市場回歸高度市場化運行。與此同時，鄭州人才公寓、配售型保障性住房大力推進，“保障房+商品房”的住房雙軌制運行格局逐步建立，促進鄭州房地產發展新模式加速形成。

　　在新的發展背景下，取消限價機制不僅有利于“去庫存”，也是對“好房子”政策的呼應。

　　陳文靜補充，近兩年監管部門多次強調要建設“好房子”，也需要匹配的政策給予支持。解除新房限價后，價格回歸市場更有利于企業打造適合當地住房需求的好產品。

　　仍需注意市場反饋

　　新建商品房價格備案制度在全國層面已實施了15年，執行慣性較強，且在房地產調控體系中相對重要，價格備案制如何漸進退場、限價政策怎樣平穩過渡，也都成為需要在實踐中探索解決的課題。

　　把價格交給市場的過程中，監管要發揮的作用同樣重要。“各地還是應該制定相關的銷售指導價，不管新房還是二手房，都應該有一個可以錨定的價格。”李宇嘉建議。

　　王業強告訴中國新聞周刊，如果監管不到位，開發商有可能會進行違規操作，會影響到房屋的交付和確權，“各城市因城施策的過程中應注意防范市場風險，避免造成市場恐慌。”

　　中國新聞周刊關注到，人民網領導留言板有多地市民因開發商降價要求賠償。

　　面對購房者反映的房企降價損害自身利益的留言，廣州市南沙區表示：根據相關規定，開發企業可結合市場實際享有自主定價權，并向住建部門辦理價格備案或調整；河北省保定市人民政府表示：商品房價格屬于市場調節價，開發企業可根據市場行情、供求關系自主確定銷售價格，購房者與開發商可協商確定每套房屋的最終銷售價格，納入買賣雙方合同約定。

　　對此，王玉臣表示，結合目前的法律規定，開發商的銷售行為是市場行為，銷售價格通常會受市場影響，所以購房者僅以自己購房后開發商降價銷售而要求賠償或者補償，很難獲得支持。但購房者可以選擇與開發商直接溝通、查看有無降價補償相關條款等方式解決問題。

　　面對新變化，王業強認為如今取消新房限價實質上是讓房價回歸市場，購房者需要更加理性地看待房價波動，不盲目跟風。“限價政策的取消可能會帶來短期內新房、二手房價格的下跌預期，但從長遠來看，市場化調節有助于房價的進一步穩定。”

　　二線城市接連取消新房限價的當下，多位專家認為一線城市亦會選擇跟進。

　　“一線城市取消新房限價其實更有必要，尤其針對一些高品質、高溢價的產品，如不取消限價成本方面無法彌合；另一方面樓盤價格隨市場變動較為頻繁，如不取消限價則需要冗雜的價格調節申請流程，一線城市地產商要付出的調節成本更大。”李宇嘉認為。

　　趙秀池表示，取消新房限價是發展趨勢也是市場規律，一線城市在實操中也不能例外。畢竟在房價調控層面所有城市面臨的去庫存問題是相同的。

　　參考資料

　　《“惡意降價”成往事，多地取消新房銷售限價》，2024-08-09，澎湃新聞

　　《多地樓市“限價”退出市場，購房者投訴降價沒用了》，2024-08-12，界面新聞

　　《部分地方“保價限跌”能否穩住樓市？》，2023-12-12，第一財經

　　作者：于盛梅

　　編輯：余源