9月初深圳出臺樓市新政，對核心與非核心區域實施差異化調控，非核心區取消限購套數限制，并取消首套與二套房貸利率區分。新政恰逢“金九銀十”傳統銷售旺季，多數新房仍保留折扣，以去化項目為主。新政落地首個周末，新房到訪量、成交量顯著增長，但工作日看房人數減少。二手房市場“量升價穩”，帶看量上漲。

進入9月，樓市迎來傳統的“金九銀十”銷售旺季。而上周深圳剛剛出臺的樓市新政，為市場“再添一把火”。

9月5日晚，深圳發布《關于進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱“9·5新政”），自9月6日起實施。新政對福田、南山等核心區域與羅湖、光明等非核心區域實施差異化調控，非核心區取消限購套數限制，鹽田、大鵬則暫停對居民家庭的限購資格審查。同時，取消首套與二套房貸利率區分，房貸利率最低降至3.05%。

在新政利好及傳統銷售旺季的雙重作用下，深圳房地產市場表現如何？

近日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）實地走訪了深圳市場上頗具代表性的幾個樓盤項目——珈譽玖璽、翰熙典居和京基璟譽府，它們分別位于寶安區、南山區和羅湖區。其中，寶安區除新安外，其他大部分區域已放開限購；南山目前仍屬限購區；羅湖此前雖為限購區，如今也已松綁。

在建中的翰熙典居項目?圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

“帶看量和成交量顯著提升”

“9·5新政”于周五夜發布，這無疑為本次新政落地首個周末（9月6日至7日）的火熱行情提供了有力助推。

“新政實施首個周末，我們忙到晚上11點多。盡管這邊一直未限購，但新政出臺后，不少之前猶豫的購房者紛紛前來看房。”9月9日上午，珈譽玖璽置業顧問楊先生告訴每經記者。

“限購松綁后，最大變化是原本無法購買羅湖區房子的人群也有了購房機會，帶看量和成交量顯著提升。”9月10日上午，京基璟譽府項目銷售負責人羅嘉良通過電話接受每經記者采訪時表示，上周末項目帶看量較同期增長30%，成交了16套房源。“該成交數據為近期較好水平，且包含新政后因購房資格放開促成的成交案例。”

不過，周末的這種火爆場景似乎并未延續到工作日。“工作日反而可以忙里偷閑，整體沒那么忙。”京基璟譽府的置業顧問表示。

每經記者注意到，9月9日臨近中午時，珈譽玖璽項目案場大約有2至3組客戶在看房。類似情況在翰熙典居項目也同樣明顯，當日下午4點左右，案場有4至5位客戶正在聆聽置業顧問的講解。

不過，每經記者注意到，盡管此次新政一定程度上提升了各樓盤的來訪量，但對于不少以去化為主的項目來說，目前仍保留著之前的優惠折扣。

以每經記者此次走訪的珈譽玖璽、翰熙典居、京基璟譽府等項目為例，其優惠折扣基本在備案價的八六折至九三折不等。甚至部分樓盤還表示，對自發前來看房的購房者，可將原本支付給中介的傭金部分返還給購房者。

以珈譽玖璽為例，一套中高樓層的92.54平方米房源，原價約為503萬元，優惠后總價約為468萬元，折合單價約5.06萬元/平方米。據現場置業顧問介紹，“目前也能找到每平方米4.7萬至4.8萬元的房源，但如果想要樓層和朝向都較好的話，如今基本都在每平方米5萬元左右”。

珈譽玖璽營銷中心?圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

與深圳水庫一路之隔的京基璟譽府項目，其高層房源因獨特的視野和景觀受到不少購房者青睞。據開發商發布的海報，“9·5新政”實施首日項目便售出11套房子。現場置業顧問介紹，“面向水庫方向的房源目前僅剩2套可選，都是上周末售出的”。

優惠折扣方面，以京基璟譽府一套105平方米高層可看水庫房源為例，其總價約為704萬元，折后總價約606萬元，折合單價約5.73萬元/平方米，相當于總價打了八六折。

每經記者在采訪中了解到，近兩年盡管市場仍在調整，但深圳部分新盤的價格波動并未如想象中劇烈，基本維持在兩年前的價格水平。

以珈譽玖璽為例，該項目為鴻榮源在寶安區沙井珈譽府的第三期，2023年珈譽府一期備案均價為5.23萬元/平方米，2024年二期加推備案均價微漲至5.31萬/平方米，但折后均價為5萬元/平方米左右，整體價格相對穩定。目前，珈譽府前兩期已接近交房，三期合同交付期為明年年底。

另據深圳中原地產研究院數據，“9·5新政”實施首個周末，深圳中原代理的新房項目到訪量較前一個周末增長約48%，成交量增長約60%。

漲價二手房源數量顯著增加

貝殼找房App數據顯示，“9·5新政”實施首日（9月6日），深圳漲價二手房源達到163套，創下近期新高。不過，降價二手房房源仍超過千套。

圖片來源：貝殼找房App

“目前二手房市場存在一個明顯現象，即只要房源價格顯著低于參考價（有時總價僅少10多萬元），也就是俗稱的筍盤（指房地產市場中高性價比房源），通常很快就能成交，這表明市場整體購買力仍在。”深圳龍華區域房產中介劉萍告訴每經記者，深圳二手房市場整體掛牌量較大，而不少人是因為買不起同區域新房才會選擇買二手房，因此對價格非常敏感。

總體來看，目前深圳二手房市場仍保持“量升價穩”態勢。

以每經記者今年8月在南山西麗走訪的萬科云城項目二手房為例，一套67平方米的三房售價為310萬元，折合單價約4.63萬元/平方米，而去年同戶型房源掛牌價為315萬元，相當于單價4.70萬元/平方米。整體價格雖略有下降，但相較兩三年前的價格已趨于穩定。

南山區某中介門店展示的二手房源?圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

據深圳樂有家數據，深圳“9·5新政”實施首個周末，二手房帶看量環比上漲約12%。其中，放開限購的羅湖區帶看量漲幅最為顯著，環比漲幅達43%。光明、龍華等區域二手房帶看同樣活躍。

“深圳樓市新政本質上是去年‘9·30政策’的補充。去年9月政策后至今年上半年成交情況尚可，但近幾個月深圳市場略顯低迷。在‘金九銀十’期間出臺政策，提振市場信心的意圖明顯。”9月10日下午，國家高端智庫CDI研究員宋丁通過微信向每經記者分析指出。

宋丁認為，“金九銀十”是樓市傳統銷售旺季，疊加政策利好，預期深圳全月成交將有所回升，但這種回升的可持續性及能否實現整體復蘇，尚需觀察。“對開發商而言，目前普遍采用穩價或降價走量策略，很少主動漲價，這也反映出項目對市場判斷的謹慎，現階段仍以通過成交保證現金流回收為主。”